Po zmianach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które ułatwiły obrót nieruchomościami rolnymi, przyszedł czas na kolejne zmiany. W tym przypadku mowa o uchwale Sądu Najwyższego. Osoby zajmujące się zagadnieniami obrotu nieruchomościami odróżniają pojęcie działki ewidencyjnej od pojęcia nieruchomości. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego definiuje nieruchomość rolną odwołując się do definicji zawartej w Kodeksie cywilnym, wyłączając nieruchomości, których przeznaczenie w MPZP jest inne niż rolne.
Jednocześnie zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego „nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.”
Działkę ewidencyjną z kolei należy definiować jako ciągły obszar gruntu, jednorodny pod względem prawnym, położony w granicach jednego obszaru ewidencyjnego oraz wydzielony z otoczenia za pomocą granic. Każda działka ewidencyjna ma swój indywidualny numer.
Nieruchomość a działka ewidencyjna.
Oba pojęcia mogą wydawać się tożsame, chociaż to pojęcie nieruchomości ma szersze znaczenie. W skład jednej nieruchomości może wchodzić jedna lub kilka działek ewidencyjnych, ale w skład jednej działki ewidencyjnej nie może wchodzić kilka nieruchomość.
Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości, czyli na przykład dla zbioru działek ewidencyjnych lub jednej działki ewidencyjnej.
Na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wykrystalizowało się zagadnienie dotyczące możliwości zbywania nieruchomości z zastosowaniem ustawowego wyłączenia. Ustawodawca na potrzeby tej ustawy w głównej mierze posługuje się pojęciem „nieruchomości”. Istota problemu pojawia się w sytuacji, kiedy np. działka przekraczająca kilka hektarów ma zostać zbyta, z pominięciem wymogów stawianych przez ustawę.
Czy w sytuacji dokonania podziału geodezyjnego jednej działki ewidencyjnej, na wiele mniejszych działek, nadal należy stosować w całości ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, nawet jeśli przedmiotem sprzedaży jest działka (mniejsza niż 0,3 ha) podlegająca wyłączeniu spod reżimu ustawy? W latach obowiązywania wspominanej ustawy nabywcy dużych połaci ziemi, często zachowując najdalej posuniętą ostrożność, przyjmowali twierdzącą odpowiedź na powyższe pytanie. W praktyce oznaczało to, wykonanie podziału geodezyjnego całej powierzchni nieruchomości na mniejsze działki ewidencyjne tj. podlegające wyłączeniu z reżimu ustawy. Następnie pierwotny właściciel zakładał dla każdej nieruchomości nową księgę wieczystą – ten proces w realiach funkcjonowania wydziałów ksiąg wieczystych zajmował od kilku nawet do kilkunastu miesięcy. Po wyodrębnieniu i założeniu ksiąg wieczystych następowała sprzedaż pojedynczych działek powstałych na skutek podziału geodezyjnego – które w tym momencie, w ujęciu formalnym, nie stanowiły już jednej nieruchomości.
Powyższym problem trafił ostatecznie do Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 17 października 2023 roku, sygn. akt III CZP 113/22 stwierdził, że „przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej reglamentacji na podstawie art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha stosuje się wyłączenie przedmiotowe zawarte w art. 1a pkt 1b tej ustawy.”
Co to oznacza w praktyce?
Uchwała Sądu Najwyższego, obok ostatniej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w sposób istotny przyczyni się do zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości rolnych.
